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Wer seine Immobilie verkauft, darf einen Kredit mit festem Zins vorzeitig kündigen, schuldet aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ab wann das Recht besteht, wann die Entschädigung entfällt und wie sie zu prüfen ist.
Frühestens so lange nach der vollständigen Auszahlung darf ein durch eine Grundschuld gesicherter Kredit wegen eines Verkaufs vorzeitig gekündigt werden
§ 490 Abs. 2 BGB – gegen Ersatz des Schadens der Bank, der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Lage
Ein schneller Verkauf scheitert selten am Kredit, aber er kann ihn teuer machen. Das Gesetz gibt Ihnen ein Kündigungsrecht, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen – der Verkauf ist ein solcher Fall. Im Gegenzug ersetzen Sie der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung. Wie hoch er ist, hängt von der Restschuld, der restlichen Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab.
In dieser Reihenfolge
Die Bank nennt Ihnen die Restschuld und das Ende der Zinsbindung. Beides bestimmt, wie viele Zinsen ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen.
Ist der Kredit seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Endet die Zinsbindung ohnehin bald, kann Abwarten günstiger sein als Eile.
Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben und vergleichen Sie sie mit einer eigenen Schätzung.
Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner öffnenJeder Monat bis zum Verkauf kostet Zinsen, Versicherung und Grundsteuer. Die Entschädigung ist nur dann zu teuer, wenn das Warten billiger wäre.
Haltekosten-Rechner öffnenHäufig übersehen
Bei Verbraucherkrediten entfällt die Entschädigung, wenn der Vertrag Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung nur unzureichend angibt (§ 502 Abs. 2 BGB).
Wer nach § 489 BGB kündigt, muss den Betrag binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen, sonst gilt sie als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Die Kündigung gehört hinter den gesicherten Kaufpreis.
Auch nach der Ablösung bleibt die Grundschuld eingetragen, bis die Bank die Löschung bewilligt. Der Notar braucht diese Unterlage, bevor der Kaufpreis fällig wird.
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Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.